Не секрет, что многие владеют несколькими объектами недвижимости и сдают их в аренду. Как легализовать этот вид дохода и при этом платить меньше налогов с аренды жилья? Рассказывает эксперт, Алеся Васинкина, налоговый консультант.
Сдачу в аренду недвижимости физлицом могут отнести к предпринимательской деятельности. Т.е. сдаете вы квартиры в аренду и не имеете статуса ИП, ждите неприятностей. Могут привлечь к административной, налоговой и уголовной ответственности. Здесь декларацией 3НДФЛ и уплатой 13% не отделаешься. Это не страшилки, а факт. Есть несколько постановлений Арбитражного суда не в пользу физлиц.
⠀
Суд строил свои доводы на том, что доход носил систематический характер. Человек не был зарегистрирован в этой недвижимости, не использовал в личных целях до сдачи в аренду. Т.е приобрел ее именно для получения дохода от сдачи. Сам налогоплательщик не представил никаких доказательств того, что данные объекты использовались им в личных, семейных и иных подобных целях. Одному товарищу доначислили налоги уже после продажи квартиры. Именно факт продажи квартиры и послужил причиной проверки. Потому что он владел несколькими квартирами не продолжительное время. Покупал, сдавал в аренду, потом продавал.
⠀
Поэтому если ведёте бизнес с недвижимостью, зарегистрируйте ИП или встаньте на учет как самозанятый. Я делала разбор бизнеса по сдачи в аренду квартир. Получилась небольшая налоговая нагрузка.
⠀
Мутные схемы купи-продай, купи-сдай в аренду могут закончиться серьезными штрафами. А если суммы большие, то и уголовной ответственностью. Итак разберем варианты легализации:
- Вариант — Физическое лицо без регистрации ИП. Налоги 13% от стоимости аренды. К примеру, вы сдаете квартиру за 25 т.р. в месяц. В бюджет придется заплатить 3250 рублей в месяц, в год 39000 рублей. Если две квартиры 78 000 рублей в год.
- Вариант — ИП на патенте. Налоги: страховые взносы 36 238 руб. в год, стоимость патента условно, потому что для каждого города патент будет отличаться, примерно 24 000 рублей в год. Итого: 60 238 рублей. Если две квартиры 84 238 рублей в год.
- Вариант – ИП на УСН 6%. Налоги: страховые взносы 36 238 в год, УСН 0 рублей в год. Итого: 36 238 рублей. Если две квартиры – 36 238 рублей в год.
- Вариант — Налог на профессиональный доход (самозанятые). Налог 12 000 рублей в год, если 2 квартиры то 24 000 руб.
Как видим, самым выгодным получается налог на профессиональный доход, т.е. регистрация самозанятого и отчисление налогов через приложение «Мой налог». А выбор как всегда за вами.
Автор статьи: Алеся Васинкина, налоговый консультант, основатель Школы бухгалтера.